深圳楼市跌的妈都认不得了!

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前几天没被封的时候,抽空去看了一下深圳的新房,真的好安静哦,没有见过这么冷清的销售中心,别说人,苍蝇都见不到。

今天就和大家说说深圳楼市的最新的情况。

直接上二手房成交数据,8月份只成交了2000套,一如既往的低迷,这样的情况已经持续一年多了。

现在深圳的房子有多难卖呢,一套房子挂出去,即便价格划算,最快也要半年才能成交,放个一年多都是正常的。

房子卖不出去,一般只有两个结果,

业主放弃挂牌

继续降价。

只要价格降到位,一切都好说。

不夸张的说,现在深圳房价,有的区域真的已经降到2019年,甚者2018年了。

举我身边的一个例子。

2020年就有一个广州投资客和他同学来咨询我意见,想要买龙华红山深高北的学区房汇龙湾89平的三房,当时我给的建议是,先存子弹,过两年再看看。

当时市场还有一波余温,他们担心房价继续上涨,就还是着急上车了,最后1300万拿下的。

二手房指导价后,这个区域就开始直线跳水。

同样的户型,最新的报价是999万,我那个朋友血亏300万。

旁边的水榭春天五期89平的成交价目前也是降到了1000万左右,这个价格基本上接近2019年末的价格了。

还有南山后海那一块,南二外海德本部的学区房,算是南山最顶级的学区房了,也扛不住。

观海台,82平两房,8月的挂牌价1258万,去年最高成交价是1940万,现在跌了682万,跌幅达到35%。

这个楼盘我记忆还是很深刻的,2019年12月份,深圳取消豪宅税一个月后,我还特地去那里看房子,当时市场火到没房卖。

现在价格也降到2019年,却没人买了。

除了这两个地方,以前被大家抢破头的,沙井海岸城那一块,碧海、光明凤凰城、福田百花,还有龙岗坪山等等。

以前我们说房价下跌主要是郊区为主,但是深圳这一次是普跌,无论郊区,市区,新房老破小,全都在跌。

这张图是挂牌价,基本上每个月都在跌一两个点,光明那里别看它涨了,实际情况是,光明这几个月根本就没有成交几套,挂出来都是都是业主不诚心卖,充充门面而已。

光明是前两年被炒的最严重的区域,现在新房供应量那么大,价格还便宜,根本就没有二手房的市场。

02

说完二手房,再说新房。

之前深圳有些本地媒体说,二手房限价后,刚需就会去买新房,这个说法狭隘了。

因为房地产市场一荣俱荣一损俱损,改善客户的房子卖不出去,他们也没法只还。

8月深圳新房成交量仅为2616套,和二手房差不多,坂田一个新盘,还是现房来的,开盘更是创下纪录,只有三组客户通过登记。

龙岗有的新盘还打出零首付,一成首付的噱头,福田有一个新盘更有意思,打出海报说自己卖了116套,但是呢,在深圳市房地产信息平台上仅有5套。

还有现场看似很火爆的中海寰宇珑宸,根据贝壳内部数据显示,8月份带看1367次,最终成交只有91套房,转化比例仅为6.7%,这已经是全深圳最好的成绩了。

新房冷,二手房冷,没人买房,这种情形已经持续了一年的时间了。

你要问我现在到底了没,说句实话,我觉得没。

成交量也许是到底了,因为市场已经持续了一年多时间徘徊在2000套左右,继续往下降的可能性不大。

但是价格未必跌到底。

我的看法是,深圳的房价还是贵,二手房指导价才是官方认为的合理范围。

什么时候二手房挂牌均价降到和指导价相差不远了,那个时候再来说底部也不迟。

不要觉得我说的夸张,大家看一看这个趋势,去年有77%的二手房挂牌价和指导价偏差值在5成以上,今年只剩下一半了。

大部分可以成交的房子都是接近指导价,甚至低于指导价成交的。

买房讲究的是稳定,要绑定未来30年的稳定收入,但是现在各种不稳定性的因素太多了。

深圳和北京上海不一样,深圳是一座很年轻的城市,来深圳的都是打工人,买房大部分都是以依赖贷款,杠杆率非常高。

像这张图表,我觉得杠杆率肯定不止这个数,因为深圳太多业主做抵押经营贷了,实际上的杠杆率保守估计还要增加2成以上。

杭州的情况也是相似的,杭州我下周分析。

这两座城市楼市都有一个共同点,容易受大环境影响,抵抗力较弱,尤其是互联网降薪裁员,影响真的很大,毕竟这个群体是楼市的主力,主力没钱了,怎么接盘。

现在有的大厂据说就连无息贷款也要取消了,没了这笔贷款,那些刚毕业几年的大厂员工上车就更难了。

楼市是和经济息息相关的,接下来经济没有稳下来,楼市也很难稳。

至于豪宅是另外一番逻辑,没必要拿来和刚需盘放在一块讨论。

如果深圳接下来没有出台实质性的利好,比如说增值税五改二,或者取消二手房限价之类的。

否则深圳楼市很难说有大的反弹,而成交量持续低迷的话,价格肯定还会继续下降。

最后还是要补一句话,深圳我还是长期看好的,如果有合适的笋盘,上车也未尝不可。

因为真心成交的房源都是接近指导价的,指导价就是官方的底线了,这个价位上车肯定是安全的。

只是经过这一轮的疫情也好,裁员失业也好,这是我们这一代年轻人第一次直面经济下行,我们是真的要成长了。

过去的那种疯狂加杠杆,仅限于过去经济飞速发展的黄金二十年。

那已经过去了,未来我们要适应现在这种新常态,这不是悲观,而是认清形势,再做出正确的决定。

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